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叶檀财经:楼市大变局!房企扛不住了 竟然要去“养猪”

2019-10-21 21:59:07 | 发布者:石坡信息门户网 | 热度:1588 
导读: 7月9日,叶檀财经发表文章《暂停!暂停!全部暂停!楼市调控再升级!》其中就提到了房企的重要资金来源-房产信托受到银监会的窗口指导,按下“暂停键”。今年9月份,中信信托、建信信托因为违规向楼市“输血”,

期待星星和月亮,房地产市场终于冷却下来了!

在过去的十年里,房地产市场非常火爆,几乎每天都有一个价格。每个人都期待着房地产市场的监管和房地产市场的降温。然而,结果都是充满希望的,而等待的人却失望了。

这次,真的不同了。房地产市场已经真正降温了!

春江水暖鸭先知,住宅企业是房地产市场的“鸭子”。

9月18日晚,泰和集团宣布将再次出售其在杭州江村和福州场的股份及其“老伙伴”世茂。

此前,泰和先后在杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州、济南等地出售了10多个项目的部分股份,总资本111.52亿元。

到底发生了什么事?

真实的情况是,房地产市场在两个月内被监管了20次。

自2019年下半年以来,房地产市场监管政策不断升级!

7月9日,叶檀财经发表文章《暂停!暂停!暂停!房地产市场的监管再次升级!”其中提到,房地产信托是房地产企业的重要资金来源,以银监会窗口为导向,按下“暂停键”。

我过去认为这项政策只是一阵风,但当它通过时,一切都好。我没想到这一次是真的!

今年9月,中信信托和建新信托因违反规定向房地产市场“输血”被北京银监局罚款。

迄今为止,监管部门已向11家信托机构发出23笔罚款,其中5家信托公司因房地产业务违规没收了640万英镑。

房地产信托不能得到任何钱,所以对银行来说就更难了!

据中国经济网报道,今年8月底,多家银行接受了监管部门的窗口指导,要求房地产开发贷款额度控制在2019年3月底的水平。房地产开发贷款融资渠道也已收紧。

对房地产企业来说,资金是血管,国内融资渠道收紧,所以房地产企业只有两种方式:一是发行外债;第二,销售项目,促进销售,并迅速撤回资金!

至于外债,据《证券日报》数据显示,截至9月12日,内地住房企业发行的美元债务平均利率已达到8.99%,甚至一些住房企业发行的美元债务名义利率也达到15.5%。

不仅如此,国家发展改革委7月12日发布的外债登记通知显示,住房企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期外债。

自此,房地产信托、银行信贷、海外融资等融资渠道全面收紧!

这个国家调控房地产市场的决心有多大?看看这些数据,你就会知道了!

据不完全统计,自8月以来,中央和地方政府已20多次明确将房地产金融部门作为目标,整改力度不断提升。

与此同时,房地产公司正面临债务偿还的高峰期,进一步加大了财务压力。

房地产公司现在能做什么?只能销售商品和促销!

因此,不难理解泰和集团等项目的连续销售。事实上,不仅泰和,还有另一家房地产巨头企业也在“自我推销以求生存”。

8月30日,新城控股宣布计划转让40个项目,交易总额不超过150亿元。此外,这40个项目的销售计划已完成一半,交易金额为102亿元。

一些房地产企业“为了生存出卖自己”,而另一些企业则“为了低价生存”出卖全体员工!

例如,领先的房地产公司恒大地产已经齐心协力,发起了规模最大的全国促销活动,共有500多项联合销售。

此外,所有员工都被动员起来进行全面营销。我的一个朋友负责恒大的土地收购,最近问我们集团是否有住房需求。

你认为这只是恒大吗?不,就像时代地产最近透露的那样,所有员工都必须从头到尾完成销售任务。

房价下跌,房屋企业想“弃房养猪”吗?

法规不断升级,有效吗?来吧,看看数据,你就知道了!

由于新房数据因各种价格和销售限制政策而失真,我们直接查看二手房数据。

根据国家统计局9月17日发布的全国70个大中城市8月份的住房销售价格,70个大中城市中有20个出现环比下降,超过三分之一的二手房价格8月份没有进一步上涨。这一数字自2018年以来达到新高。

此外,据国泰君安统计,在国泰君安监测的36个城市中,有8个城市的二手房价格已经下跌,比如三亚的二手房价格下跌了8.91%,青岛下跌了7.67%,重庆下跌了6.84%。

房价正在降温,住房企业占用土地的热情也在降温。

据国鑫证券称,自2019年以来,前50家住房企业的占地面积和数量从1月至8月分别增长了-26.5%和-16.7%,前50家住房企业的大部分占地增长率均为负值。

土地储备就像住宅企业的粮仓,是未来销售的保证。如果不把所有的土地都拿走,这表明对大多数住房企业来说,未来房地产市场的前景已经很微弱。

事实上,我们也可以从住房企业2018年年报和2019年半年度报告中看到这一点。我看过很多领先的住宅企业的财务报告,他们都无一例外地提出,他们的业务应该多样化。一些人从事物业管理,一些人从事科技,一些人制造汽车。无论如何,有各种类型的企业,都强调他们的企业不仅仅依赖于房地产。

今天,我看到了另一个令人震惊的消息,一些房地产公司实际上是“猪”。

例如,碧桂园已经发出了招聘养猪部门负责人的信息。恒大还表示,将投资3亿元建设200个农业产业化基地,包括110个养殖基地。万科还计划建造一个百万级生猪工厂出售。......

房地产的黄金时代已经过去,房地产公司一直在思考向“认不出愚人”的过渡,那么中国房地产市场的未来将是明朗的!

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